Abusi edilizi compravendita: come riconoscerli?

Abusi edilizi: una guida su cosa sapere, come comportarsi e riconoscerli se stai per comprare casa.

La ricerca di un immobile da acquistare può apparire, di primo impatto, una fattispecie semplice e di facile esecuzione. Ma non è così!

Quando si acquista una casa bisogna esaminare nel dettaglio tutti gli aspetti: a partire da quelli documentali fino ad arrivare con la vera e propria scansione ai raggi x dell’immobile che si visiona.

La prima cosa da verificare è quella relativa alla conformazione fisica dell’immobile, cioè la disposizione interna di questo (muri, porte, finestre, ecc.) deve corrispondere esattamente alla planimetria catastale dello stesso, depositata presso i pubblici uffici (Conservatoria).

Vediamo ora, nel dettaglio cosa sono gli abusi edilizi e come eventualmente presentare una sanatoria edilizia e cosa si rischia nel comprare una casa con abuso edilizio.

Cosa sono gli abusi edilizi?

Eseguire un intervento edilizio senza le relative concessioni è illegale.
Pertanto, chi esegue delle opere edilizie, all’interno ma anche all’esterno di un immobile, senza richiedere i necessari permessi e dichiarare l’inizio dell’attività, incorre in un illecito.

Rientrano nella fattispecie di abusi edilizi la costruzione di opere non autorizzate, l’abbattimento e la costruzione di muri interni che possano alterare la conformazione dell’immobile, la chiusura e apertura di porte e finestre, l’ampliamento del volume o della superficie e anche la costruzione di manufatti su suoli dichiarati non edificabili.

Chi acquista un immobile, come può verificare l’eventuale presenza di abusi edilizi?

Per non incorrere in spiacevoli sorprese è sempre consigliato, prima di sottoscrivere la proposta d’acquisto , di eseguire un sopralluogo nell’immobile individuato, con l’assistenza di un tecnico esperto in materia.

Controllare la situazione urbanistica è di fondamentale importanza.

Sembra strano, ma chi decide di acquistare un immobile attraverso la sottoscrizione di un mutuo è, per certi versi, più tutelato.

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La banca che finanzia l’acquisto, infatti, provvede lei stessa a far eseguire una perizia da un tecnico fiduciario (il cui costo viene posto a carico di chi richiede il mutuo): grazie all’assistenza di questo perito è possibile essere resi edotti delle reali condizioni in cui versa l’immobile e, tra l’altro, anche dell’effettivo valore reale dello stesso.

Pertanto, chi decide di acquistare una determinata casa, per sua tranquillità, qualora dovesse pagarla con i propri risparmi, deve assolutamente incaricare un perito che possa redigere una relazione attestante lo stato dell’immobile.

Perché è preferibile non acquistare un immobile gravato da abusi edilizi?

Chi acquista un immobile non conforme a quanto dichiarato nei pubblici registri, corre il rischio non solo di dover sostenere dei costi molto elevati per la sua regolarizzazione urbanistica, ma rischia anche di essere costretto a dover demolire il manufatto non dichiarato in quanto costruito abusivamente

Oltre ai costi di demolizione o di regolarizzazione andranno aggiunti, inoltre, quelli previsti per le sanzioni.

La più grave delle ipotesi è quella che interviene quando si procurano dei danni a soggetti terzi, danni causa da incidenti occorsi proprio dalla situazione non resa conforme. Si pensi semplicemente ad una tettoia che non rispetti la normativa vigente: cosa succede se questa, a causa del peso della neve, cede e danneggia il corriere che ci consegna un pacco? Purtroppo non si può sottovalutare la natura degli abusi edilizi.

La normativa in esame è molto severa e indeterminate circostanze non sempre è concessa la presupposta sanatoria edilizia.

Cosa fare se si scopre che l’immobile è gravato da abusi edilizi, dopo aver firmato il compromesso?

Tanti abusi edilizi si possono sanare. Cosa significa? Se, per esempio, il venditore ha costruito un muro per dividere quella che in origine era un’unica stanza, lo stesso può presentare le pratiche per la sanatoria edilizia e conformare la pianta catastale allo stato attuale dell’immobile, eliminando così il vizio.

Pertanto, se dopo la firma del compromesso dovesse essere rilevata la presenza di qualche abuso, il venditore può certamente procedere alla richiesta della sanatoria e in questo caso, l’acquirente non può sottrarsi dal portare al termine la compravendita. Quindi, anche se la data della sanatoria risulta essere successiva alla data di firma del rogito notarile la stessa sarà comunque efficace al fine della risoluzione del vizio.

Cosa fare quando si è già in possesso di un immobile gravato da abusi edilizi?

Purtroppo vendere un immobile non conforme alla planimetria catastale è assolutamente concesso, infatti gli abusi edilizi presenti in un edificio non comportano la sua intrasferibilità.

Fortunatamente, però, la vendita di un’immobile con irregolarità edilizia è lecita solo qualora il promissario acquirente è consapevole dello stato di fatto in cui si trova la costruzione.

Pertanto, se si decidesse di procedere all’acquisto consapevole di un bene non conforme, all’interno sia del compromesso (contratto preliminare), sia del rogito, andrà dichiarato che l’acquirente è informato dell’irregolarità urbanistica dell’immobile.

Quindi, qualora accadessero degli incidenti legati alla situazione dell’immobile, i relativi danni e risarcimenti saranno da attribuirsi in capo al nuovo proprietario e non a chi ha venduto in precedenza.

Se, al contrario, l’acquirente non è consapevole dello stato irregolare dell’immobile, lo stesso può impugnare il contratto di compravendita. Lo farà con ricorso innanzi al Tribunale del luogo, entro dieci anni dalla firma, e richiederne lo scioglimento.

Qualora l’acquirente intendesse regolarizzare gli abusi edilizi, potrà richiedere una restituzione parziale del prezzo di acquisto, un eventuale risarcimento, la rimessione in pristino dell’abuso con i costi relativi alla sanatoria edilizia a carico del venditore.

La prassi vuole che, qualora si acquisti un immobile con l’ assistenza di un’agenzia immobiliare , questa sia tenuta alla verifica della certificazione di conformità urbanistica della costruzione proprio al fine di evitare la spiacevole futura scoperta di abusi edilizi. Se quest’ultima non esegue le corrette verifiche, il venditore può proporre azione giudiziale non solo nei confronti del venditore ma anche della mediatrice.

Perché rivolgersi ai professionisti ti tutela

Se si è in procinto di acquistare un immobile, se non si è esperti in materia, è assolutamente consigliato rivolgersi a professionisti del mestiere. Purtroppo l’analisi da eseguire è davvero impegnativa e questa può essere svolta correttamente solo da persone qualificate e con alle spalle anni di esperienza.

La tua casa è tecnicamente vendibile? Certifichiamo la regolarità dell’immobile e l’assenza di rischi per le parti, rendendo sicura l’operazione sin dalle prime fasi della trattativa.

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