Contratto di locazione ad uso abitativo: guida alle tipologie

Il contratto di locazione ad uso abitativo è un accordo scritto che si stipula tra un inquilino e un proprietario per l’affitto di un appartamento o di una casa. I contratti di affitto a disposizione delle parti sono diversi, ecco perché elenchiamo e spieghiamo i più usati.

Che tu sia un affittuario (conduttore) o un proprietario (locatore), è essenziale redigere correttamente un contratto di affitto con tutti gli elementi tipici: prezzo del canone di locazione, durata, data di stipula, identificazione del bene, generalità delle parti ecc.

Scegliere di prendere un appartamento in affitto può rivelarsi una soluzione abitativa valida se hai la necessità di cambiare casa ma non disponi delle liquidità necessarie per acquistarla o se non ritieni di affrontare i costi di un mutuo.

Affittare una casa inoltre permette con più facilità di potersi spostare da una città all’altra, per svariate esigenze come quelle di studio, lavorative o familiari.

Tipi di contratto di affitto per le tue esigenze

I contratti di affitto casa sono tanti e di diverse tipologie. Scegliere il contratto di locazione ad uso abitativo adeguato alle proprie necessità è essenziale. Uno non vale l’altro. I contratti abitativi sono infatti caratterizzati da obblighi e vincoli differenti tra loro.

I contratti di locazione ad uso abitativo sono regolati e disciplinati dalla legge sulle locazioni abitative 431/98.

Una volta individuato un immobile che sia in grado di soddisfare le tue esigenze con il giusto numero di camere, bagni, la zona o il quartiere in cui è situato ecc. puoi dunque pensare al contratto.

Gli aspetti fondamentali che ti aiuteranno a orientare la scelta per la tua abitazione, riguardano il canone, la durata minima d’affitto, tempo di rinnovo e perché no, gli sconti fiscali. Di seguito ti illustreremo le diverse tipologie di contratto di locazione presenti in Italia e le loro caratteristiche. Essi sono:

• Contratto di affitto a canone libero
• Contratto a canone concordato
• Contratto di affitto transitorio
• Contratto di affitto per studenti universitari

Contratto di affitto a canone libero

Tra i tipi di contratti di locazione ad uso abitativo, il contratto di locazione a canone libero è quello tra i più diffusi in Italia, poiché fornisce numerosi vantaggi. Come suggerisce il suo nome dà la possibilità a locatore e locatario di concordare autonomamente l’ammontare del canone. Si possono inoltre decidere elementi accessori del contratto come l’adeguamento Istat del canone.

Durata locazione a canone libero

La sua durata minima è infatti di quattro anni e anche il rinnovo automatico avviene nello stesso tempo, motivo per cui è conosciuto anche con il nome di contratto quattro + quattro. In caso di recessione è necessario un preavviso che varia da tre a sei mesi prima della scadenza, tutelando entrambe le parti.

Contratto di affitto a canone concordato

Il contratto a canone concordato ha come maggiore differenza con l’affitto a canone libero il fatto che in questo caso l’ammontare del canone viene determinato sulla base di precisi accordi territoriali stipulati dalle associazioni rappresentative di proprietari e inquilini. Per una comparazione dettagliata tra i due tipi di canone, si può consultare l’articolo approfondito: differenze tra canone libero e canone concordato.

Per evitare definizioni errate del canone e altri tipi d’inconveniente sono stati stabiliti dei parametri che ne definiscano l’ammontare.

Essi si basano su:

• Tipologia e condizione dell’immobile
• Presenza di posto auto, garage, cantina
• Spazi comuni
• Servizi tecnici

Durata canone concordato

Per quel che riguarda la durata dei contratti d’affitto di questa specie la durata minima è di 3 anni, trascorsi i quali ci sarà un rinnovo per altri due anni (contratto tre + due). Questo contratto garantisce benefici a livello fiscale per i locatori per incentivarne l’utilizzo (Irpef, Imposta di registro, Imu). ll contratto di affitto a canone concordato può essere suddiviso in altre tre tipologie:

• contratto di locazione convenzionato
• contratto transitorio
• contratto a studenti universitari

Contratto di affitto convenzionato

Questo contratto agevolato prevede una durata minima di tre anni, con rinnovo automatico ogni due anni al termine. Il suo pregio riguarda il canone che viene appunto convenzionato da una tabella concordata e redatta tra le organizzazioni dei proprietari e degli inquilini in ogni Comune.

Chi stipula questi tipi di contratti di locazione abitativa avrà il vantaggio non solo di sottostare a un accordo equilibrato, in quanto stipulato da entrambe le parti (proprietari – inquilini) ma avrà il vantaggio di essere sottoposto a imposte meno gravose e in certi casi di usufruire di agevolazioni fiscali.

Contratto di locazione transitorio

Il nome di questo contratto ad uso abitativo è definito in questo caso dalla sua durata appunto transitoria. A differenza di quelli visti in precedenza il contratto transitorio ha una durata massima di 18 mesi e minima di un mese, rendendolo perfetto per chi necessita di un affitto di breve durata.

Il canone viene calcolato in modo abbastanza libero tra le parti, l’importante è che rispetti i valori minimi e massimi degli accordi territoriali. All’interno del contratto possono essere inserite le motivazioni della temporaneità dovute a esigenze lavorative, di studio ecc. per determinare le esigenze del locatario.

A meno che non si desideri prolungarne la durata, una volta scaduto il contratto, la locazione si conclude senza nessuna necessità di effettuare alcuna comunicazione.

Contratti di affitto per studenti universitari

Esistono contratti di affitto creati su misura delle esigenze dei locatari e tra questi c’è sicuramente il contratto di locazione per studenti universitari, che può essere stipulato da un singolo o da un gruppo di studenti.

Per loro viene adottata una particolare tipologia di contratto d’affitto transitorio, con tempistiche leggermente diverse per favorirne il percorso universitario.

La durata massima infatti passa dai 18 del transitorio a una variante che va dai 6 ai 36 mesi a seconda delle necessità. Il rinnovo è automatico a meno che non ci sia una disdetta che, in questo caso, deve essere comunicata almeno un mese prima della scadenza. Si può usufruire di questo contratto di locazione se si ha nella città dove si intende affittare, o nei comuni limitrofi:

• sede universitaria
• corsi universitari distaccati
• corsi di specializzazione
• istituti d’istruzione superiore
• corsi di formazione post laurea

Il locatore si deve assicurare, tramite specifici documenti, che il locatario sia uno studente prima di siglare il contratto per l’abitazione. In questa casualità il canone viene determinato tramite accordi territoriali, come nel contratto a canone concordato.

Registrazione del contratto di locazione abitativa, come effettuarla?

La registrazione del contratto di locazione all’ Agenzia delle Entrate è un obbligo previsto in caso di affitto d’immobili e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla stipula del contratto. Per questo scopo è necessario usare il modello RLI. Questo modello consente di effettuare tutte le operazioni riguardanti i contratti di locazione, ovvero la registrazione, eventuali variazioni, disdette e proroghe.

Può inoltre essere utilizzato per la richiesta di revoca della cedolare secca e comunicare i dati catastali dell’immobile. Per presentare il modulo RLI si potranno seguire diverse procedure.

Contratto di locazione ad uso abitativo cedolare secca

Il regime della cedolare secca è un tipo di tassazione facoltativa applicato ad alcune locazioni immobiliari. Il contribuente può sceglierla facoltativamente per sostituire tutte le altre forme di prelievo fiscale sul reddito, riferite a quegli immobili. 

I proprietari di immobili che ricevono redditi derivanti da questi beni possono optare per la cedolare secca. In questo modo, scelgono una tassazione alternativa a quella ordinaria ai fini IRPEF. Per saperne di più su come utilizzare questa opzione, puoi consultare la guida alla cedolare secca.

È un’opzione che si sostanzia nel fatto che, in sede di registrazione e di rinnovo del contratto, sia le imposte di registro che quelle di bollo non saranno più versate.

Telematica

L’utilizzo dei Servizi telematici dell’Agenzia dell’Entrate è facoltativa per i contribuenti ma obbligatoria se si possiedono più di dieci immobili. Innanzitutto si devono possedere le credenziali Entratel, SPID, CNS o CIE. Effettuato l’accesso nella propria sezione personale si dovrà selezionare Servizi Per Registrare contratti di locazione. Questa procedura consente l’utilizzo del software on line “modello-RLI web” per creare il contratto di locazione. Qui è necessario inserire i dati di locatore e conduttore, dell’immobile, del canone e specificare la durata del contratto. Una volta inserite le coordinate bancarie sul quale addebitare l’imposta di registro e di bollo, il contratto sarà trasmesso e registrato.

Registrazione in ufficio

Compilando RLI presso l’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. I documenti necessari per effettuare la registrazione sono:

• Due copie firmate del contratto
• La richiesta di registrazione (RLI) compilata
• Nel caso in cui i contratti siano superiori a uno, si deve fare un elenco usando un modello RR
• Contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo, che portino data di emissione entro la data di stipula da applicare su ogni pagina del contratto
• Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro (modello F24), salvo chi ha scelto la cedolare secca che è invece tenuto a versare l’imposta sostitutiva

L’Agenzia Immobiliare Il Sestante si occupa di registrare il contratto di affitto

L’agenzia immobiliare Il Sestante mette a disposizione dei suoi clienti l’esperienza del gruppo nel trattare appartamenti in affitto Torino e Provincia.

Gestiamo assieme al cliente qualsiasi operazione che richieda assistenza e consulenza per affittare la proprietà e valutare il contratto più adatto alle tue esigenze e nel svolgere ogni pratica necessaria.

Affinché i clienti possano risparmiare tempo, tutte le registrazioni di contratto ad uso residenziale sono eseguite dall’Agenzia Il Sestante che garantisce consulenza continua anche per la prequalifica dell’inquilino. Per saperne di più consulta la sezione del sito sulla locazione immobili Torino .

Disdetta contratto di locazione

Vediamo anche come funziona la disdetta contratto di locazione ad uso abitativo.

La locazione può essere terminata con la risoluzione consensuale del contratto, dove quindi le due parti decidono di interrompere la locazione in accordo. Nel caso in cui si abbia la necessità di interrompere il contratto, quindi, è consigliabile come prima cosa proporre questo tipo di risoluzione, essendo la procedura più semplice. Purtroppo la risoluzione consensuale non sempre è possibile, in questi casi si deve ricorrere alla disdetta del contratto d’affitto.

Disdetta da Parte del Locatore

Solitamente i locatori non hanno la possibilità di eseguire la disdetta del contratto di locazione in via anticipata, diversamente da ciò che accade per il conduttore.

Il proprietario può dare disdetta per finita locazione sei mesi prima della scadenza del contratto, sempre parlando di beni immobili a uso abitativo. Egli può però rifiutare il rinnovo del contratto alla prima scadenza nel caso in cui voglia destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale, per uso proprio. Lo stesso vale nel caso in cui volesse destinare l’immobile all’esercizio di attività pubbliche di tipo sociale, cooperativo, assistenziale o culturale; nel caso in cui il conduttore abbia disponibilità di un alloggio libero e idoneo nel medesimo comune; se l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che necessita ristrutturazione o se il locatore volesse vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili abitabili, tranne il proprio.

Disdetta Contratto di Locazione da Parte del Conduttore

Il conduttore ha invece la possibilità di recedere anticipatamente al contratto in ogni momento, avvalendosi della clausola di recesso convenzionale presente nel contratto.

Le motivazioni del recesso devono essere giustificate e comunicate al locatore tramite raccomandata o Posta Elettronica Certificata da tre a sei mesi prima. In questa comunicazione dovranno inoltre essere presenti i dati anagrafici del locatario, la richiesta di disdetta anticipata dell’affitto e dati riguardanti la registrazione del contratto.

Il preavviso della disdetta è attivo dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata. Il locatario deve pagare l’affitto per tutta la durata del preavviso, anche nel caso in cui abbandoni l’immobile prima del suo termine. Il mancato rispetto della procedura di preavviso ha ovviamente delle conseguenze. In questo caso l’inquilino ha infatti l’obbligo di pagare al locatore un importo pari a sei canoni mensili ovvero il tempo corrispondente al mancato preavviso.

Modello contratto di locazione ad uso abitativo

I modelli contratti di locazione non sono tutti uguali ed a seconda della necessità, è sempre bene adattarli alle proprie esigenze ed evitare degli stampati standard. È importante che un contratto di locazione a uso abitativo venga redatto da un professionista onde evitare brutte sorprese ed essere tutelati per ogni evenienza. Il fac simile contratto di locazione ad uso abitativo presentato qui sotto, vuol essere un esempio generico.