Vendita immobile ereditato: come funziona e quanto costa

Quando si eredita un immobile, si può optare per la vendita della proprietà e realizzare un guadagno. Bisogna però tenere presente che, per vendere una casa ricevuta in eredità, gli oneri e gli adempimenti possono essere di più rispetto a un normale atto di compravendita immobiliare.

La burocrazia per vendere una casa ereditata, un appartamento o un immobile ereditato presenta diversi passaggi che è giusto conoscere in modo approfondito. Nei prossimi paragrafi spieghiamo quali documenti e oneri sono necessari.

Se hai ereditato una casa o un’altra proprietà puoi richiedere una valutazione immobile con analisi comparativa e redatta in forma scritta all’Agenzia Immobiliare Il Sestante .

Dichiarazione di successione

La dichiarazione di successione è il primo documento da avere quando si eredita un immobile.Si tratta dell’atto che notifica il trasferimento del bene agli eredi a fini fiscali.

La dichiarazione di successione deve essere presentata dagli eredi, entro i 12 mesi dal decesso della persona che ha lasciato in eredità l’immobile.

In questo atto sono elencati tutti i beni del defunto che sono indispensabili per determinare l’ammontare delle tasse sull’eredità. Gli eredi e/o i legatari di un deceduto sono obbligati a presentare questo documento all’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competente. Se le imposte relative al bene ricevuto in eredità non vengono versate, non può essere venduto.

Dal 1° gennaio è possibile utilizzare anche il software di compilazione per la dichiarazione di successione sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Tasse di successione per vendere casa ereditata

La successione impone una serie di adempimenti fiscali come le tasse di successione . Le relative imposte da pagare (liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione), variano tenendo conto del grado di parentela:

• 4% sul valore catastale dell’immobile ovvero il valore fiscale utilizzato per calcolare le imposte dovute per il possesso della proprietà, con franchigia pari a 1.000.000€ per coniuge, figli, genitori e nipoti.
• 6% sul valore catastale con franchigia pari a 100.000€ per fratelli e sorelle.
• 6% sul valore catastale, senza applicare franchigia, per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, nonché affini in linea collaterale fino al terzo  grado.
• 8%, anche in questo caso senza applicazione di franchigia, per tutti gli altri soggetti (fra cui rientra anche il convivente).

Le altre tasse e imposte da pagare

Quando si eredita un immobile oltre alla tassa di successione vanno aggiunte anche le spese già previste per le altre attività regolari di compravendita immobiliare:

• imposta ipotecaria (2% del valore catastale dell’immobile ereditato);
• imposta catastale (1% del valore catastale dell’immobile ereditato).

Le due imposte sopra citate devono essere pagate prima di presentare la dichiarazione di successione. Vi è un caso particolare in cui, se almeno uno degli eredi può utilizzare le agevolazioni prima casa , queste imposte hanno una quota fissa di 200 euro ciascuna. Per avere un quadro completo sugli oneri di cui farsi carico quando si diventa proprietari di immobili ti consigliamo la lettura della nostra guida dedicata alla tasse sulla casa .

Le altre spese di cui tener conto sono:

• tassa ipotecaria di 35 € per ciascuna nota di trascrizione.
• imposta di bollo pari a 64 € per ogni nota di trascrizione;
• tributi speciali come potrebbero essere i diritti di segreteria.

Domanda di voltura catastale

Altro documento essenziale per poter vendere un immobile ricevuto in successione è la domanda di voltura catastale .

La domanda va inoltrata all’ufficio del catasto della provincia dell’Agenzia dell’Entrate di riferimento dell’immobile, entro un massimo di 30 giorni dalla dichiarazione di successione.

Il costo della domanda di voltura catastale tiene conto di:

• Tributo speciale catastale pari a 55 euro;
• 16 euro per ogni 100 pagine di domanda di imposta di bollo.

Atto di accettazione eredità e atto di trascrizione immobile

Gli altri documenti necessari per vendere un immobile ereditato sono l’atto di accettazione dell’eredità e l’atto di trascrizione dell’accettazione dell’eredità .

L’atto di accettazione dell’eredità è necessario dal momento che la sola dichiarazione di successione non ufficializza l’accettazione da parte degli eredi dei beni ricevuti.

L’atto di accettazione può essere di due tipologie:

• accettazione espressa: dichiarazione formale di accettazione dei beni (noi consigliamo questa come scelta sicura per concludere la compravendita immobiliare e non incorrere in problemi burocratici);
• accettazione tacita: in questo caso l’erede non partecipa attivamente all’atto formale, ma manifesta, tenendo conto dei suoi comportamenti, la volontà di accettare l’eredità.

Dopo questo passaggio c’è il secondo atto che è la trascrizione dell’accettazione di eredità. È a tutti gli effetti il certificato che attesta il passaggio di proprietà dell’immobile dal defunto al nuovo proprietario che intende vendere la proprietà.

La trascrizione di accettazione dell’eredità può essere redatta al momento del rogito notarile .

Per la trascrizione tramite notaio dell’accettazione di eredità, i documenti necessari da portare con sé sono:

• il certificato di morte di chi ha lasciato il bene in eredità;
• l’atto di successione.

Quando l’immobile è in coeredità

Può succedere che una casa lasciata in eredità sia destinata a più eredi. In questa situazione tutte le persone coinvolte devono esprimere il consenso unanime alla vendita per poter procedere.
Esiste però la situazione in cui non tutti gli eredi siano d’accordo alla vendita . In questo caso le soluzioni per ovviare a questa problematica sono due:

• È possibile vendere la propria quota di proprietà dell’immobile. In questo caso i coeredi hanno il diritto di prelazione. Questa eventualità prevede di dover stabilire il valore della propria quota e successivamente proporre l’acquisto prima ai possessori delle altre quote. Nel momento in cui questi non siano interessati, sarà possibile vendere la propria quota a terzi.
• Sciogliere la coeredità tramite giudice. Se il tentativo di mediazione obbligatorio con i coeredi non è andato a buon fine è il giudice a stabilire le condizioni di vendita dell’immobile ereditato. Questi farà le sue scelte tenendo conto delle norme vigenti in materia di espropriazione immobiliare e dividerà il ricavato tra i coeredi.

Cosa fare quando si diventa proprietari di un immobile ereditato

Si può dire di essere proprietari di un immobile ereditato una volta inoltrata la dichiarazione di successione all’Agenzia delle Entrate entro un anno dalla morte del proprietario.

Quando si diventa proprietari di un immobile ereditato è possibile vendere la proprietà salvo presenza di altri eredi di cui tener conto.

Le possibilità che ha a disposizione il venditore sono quelle di vendere casa da privato o con agenzia immobiliare .

Vendita casa ereditata prima dei 5 anni?

La vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni richiede una certa attenzione nei confronti della legge. La cessione di fabbricati di qualsiasi genere (negozi, uffici, abitazioni, capannoni artigianali o industriali) produce una plusvalenza che viene tassata nel momento in cui questi siano stati acquistati o costruiti da meno di cinque anni, poiché la rivendita dell’immobile entro breve termine dall’acquisto è considerata speculativa.

In questo caso, però, la plusvalenza non viene mai tassata quando l’acquisto è avvenuto per successione. Il non pagamento della tassa sulla plusvalenza lo stabilisce l’articolo 67 al comma 1 lettera B del TUIR..

La plusvalenza invece viene tassata in caso di vendita di un immobile ricevuto in donazione entro cinque anni dal precedente acquisto da parte del donante.
L’Agenzia delle Entrate non considera la cessione di immobili ereditati come un atto di speculazione immobiliare e non si applica quindi la tassazione.

Vendita immobile ereditato dopo 10 anni dalla morte del de cuius

La vendita di un immobile ereditato dopo 10 anni può creare diversi problemi.

La legge italiana prevede un tempo massimo di 10 anni entro cui accettare l’eredità. Se un erede non accetta l’eredità entro il limite di 10 anni, non è più sufficiente la presentazione della dichiarazione di successione per affermare di aver accettato l’eredità.

La mancata accettazione infatti non permette di vendere l’immobile del de cuius.

Procura a vendere immobile ereditato

Spesso ci contattano in agenzia chiedendoci se è possibile vendere un immobile ereditato per procura. La nostra risposta è sì. Che si sia l’unico erede o in comproprietà si ha la facoltà di delegare un unico soggetto a procedere alla vendita. Per la procura speciale di vendita bisognerà rivolgersi obbligatoriamente ad un notaio che potrà scrivere l’atto nel modo più funzionale ai vostri interessi. Per maggiori dettagli vi rimandiamo al nostro articolo dettagliato sulla procura speciale per vendere un immobile .

Documenti per vendere casa ereditata

I documenti per vendere casa ereditata o per un’abitazione propria, sono i seguenti:

• Attestato di prestazione energetica (APE)
• Conformità catastale
• Certificato di conformità urbanistica ed edilizia
• Atto di provenienza
• Documenti personali
• Eventuale altra documentazione
• Eventuale documentazione condominiale

I documenti indispensabili per vendere un immobile ereditato sono:

• Dichiarazione di successione
• Atto di accettazione di eredità
• Trascrizione dell’accettazione di eredità
• Domanda di voltura catastale.