Calcolo vani catastali e differenze con i locali di una casa?

Il calcolo dei vani catastali è una procedura che può essere molto utile per chi acquista un’abitazione, sia che si tratti di una casa di nuova costruzione o di una già abitata.

Conoscere il numero di vani catastali di una casa è importante per capire quali spazi concorrono al calcolo delle rendite catastali e quindi per determinare l’importo delle tasse che dovranno essere pagate sull’immobile. Inoltre, conoscere il numero di vani catastali può essere utile anche per valutare la dimensione e la potenziale capacità abitativa della casa in questione.

Differenza tra vani catastali e locali di una casa

I vani catastali sono una misura utilizzata dal catasto e censiti dall’Agenzia delle Entrate per determinare la rendita catastale di un immobile e sono rappresentati dettagliatamente nella planimetria catastale di una casa .

I vani catastali rappresentano la suddivisione degli spazi abitativi all’interno di una casa, come ad esempio le stanze da letto, il soggiorno, la cucina e i bagni. In genere, un vano catastale secondo l’Agenzia delle Entrate, viene considerato tale se ha una superficie che va da un minimo di 9 metri quadrati ad un massimo di 20 mq.

I locali, invece, sono gli spazi all’interno di una casa che possono essere utilizzati per diverse funzioni, come ad esempio la cucina, il bagno, il soggiorno o la camera da letto. La differenza principale tra i vani catastali e i locali di una casa è che i primi vengono utilizzati per determinare la rendita catastale di un immobile, mentre i secondi indicano semplicemente gli spazi abitativi all’interno di una casa.

Consistenza catastale di una casa

La consistenza catastale di una casa indica la sua grandezza. Questa misura non viene sempre espressa in metri quadrati come siamo abituati a fare. L’unità di misura dipende dalla categoria dell’immobile, come stabilito dalla legge:

• Per gli immobili di categoria A, l’unità di misura è il vano catastale;
• Negli immobili di categoria B si utilizzano i metri cubi;
• La categoria C fa uso dei metri quadrati.

Tutte le abitazioni residenziali rientrano nella categoria A, quindi sia le più grandi ville in zone residenziali che i più piccoli monolocali di periferia utilizzano gli stessi criteri per calcolare la consistenza catastale.

Come si suddividono i vani catastali per il calcolo

Per effettuare il calcolo dei vani catastali, è importante sapere che questo non segue criteri urbanistici specifici, ma ha delle regole proprie. I vani catastali di un immobile di categoria A si distinguono in quattro tipologie:

1. Vani principali: sono gli spazi abitativi principali della casa, come le camere da letto, il soggiorno e la cucina.
2. Accessori diretti: sono spazi che si collegano direttamente ai vani principali e che servono per lo svolgimento delle attività domestiche, come ad esempio i bagni e i ripostigli.
3. Accessori indiretti: sono spazi che non si collegano direttamente ai vani principali, ma che sono comunque destinati all’uso abitativo, come ad esempio i balconi o le terrazze.
4. Dipendenze: sono locali che non sono destinati all’uso abitativo, ma che sono comunque collegati alla casa, come ad esempio i garage o le cantine.

Questa suddivisione dei vani catastali serve per determinare la rendita catastale di un immobile e quindi la tassazione applicata su di esso.

Vani principali

I vani principali sono gli spazi abitativi principali all’interno di una casa, come le camere da letto, i soggiorni e la cucina. La superficie massima di un vano principale è di 20 metri quadri, indipendentemente dalla dimensione effettiva del vano.

Se la superficie di un vano principale supera i 20 metri quadri, l’eccedenza viene calcolata sottraendo la superficie massima consentita dal catasto alla superficie totale del vano. La parte in eccesso viene poi valutata proporzionalmente alla superficie massima consentita, quindi ad esempio 1 vano + 0,20, 1 vano + 0,40, 1 vano + 0,55 e così via.

In sintesi, i vani principali sono quegli spazi abitativi all’interno di una casa che hanno una superficie massima di 20 metri quadri. Se la superficie di un vano principale supera questo limite, l’eccedenza viene calcolata e valutata in base alla superficie massima consentita.

Vani accessori diretti

I vani accessori diretti sono quei locali che sono indispensabili per il disimpegno interno o esterno di un’abitazione, ma che non hanno caratteristiche di vani utili. Questi locali possono essere ingressi, bagni, ripostigli e corridoi, e vengono considerati come ⅓ di unità ai fini del calcolo dei vani catastali. In pratica, ciò significa che un vano considerato accessorio diretto verrà conteggiato come 0,33 vani.

In sintesi, gli accessori diretti sono quei locali indispensabili per il disimpegno di un’abitazione, ma che non hanno caratteristiche di locali utili. Questi locali vengono conteggiati come ⅓ di unità ai fini del calcolo dei vani catastali.

I vani accessori indiretti

Gli accessori indiretti sono quei vani che, pur non essendo indispensabili per l’utilizzo dei vani principali, ne integrano la funzione. Ad esempio, una cantina, un ripostiglio in cortile o in soffitta o un lavatoio possono essere considerati accessori indiretti. Questi locali vengono conteggiati come 1/4 di vano ai fini del calcolo dei vani catastali. In pratica, ciò significa che un vano considerato accessorio indiretto verrà conteggiato come 0,25 vani.

Gli accessori indiretti possono essere suddivisi in “comunicanti” e “non comunicanti”. Un accessorio indiretto comunicante è un vano che può essere raggiunto dalle scale interne dell’abitazione, mentre un accessorio indiretto non comunicante è un vano che può essere raggiunto solo dall’esterno della casa, ad esempio attraverso il cortile.

In generale, gli accessori indiretti sono vani che hanno una certa autonomia funzionale grazie alla loro disposizione all’interno dell’unità immobiliare. Spesso si tratta di interi piani destinati a questo uso, come i locali sottotetto o interrati/seminterrati, o anche di spazi realizzati nell’area di pertinenza del fabbricato (a patto che non possano configurarsi come unità immobiliari a sé stanti).

Monolocale, bilocale, trilocale: differenze

La classificazione dei locali in base al numero di ambienti (monolocale, bilocale, trilocale, ecc.) è un modo comune per identificare la dimensione e la configurazione di un’abitazione. In generale, si considera un monolocale un locale che è utilizzato come un unico ambiente, senza divisioni interne.

Un bilocale, invece, è un locale diviso in due ambienti distinti, solitamente un soggiorno con angolo cottura e una camera da letto.

Un trilocale, infine, è un locale diviso in tre ambienti distinti, solitamente un soggiorno con angolo cottura, una camera da letto e una cameretta.

È importante sottolineare che la classificazione dei locali può variare a seconda della zona in cui si trova l’immobile, delle normative locali e delle caratteristiche dell’immobile stesso. Pertanto, è sempre consigliabile verificare con l’agenzia immobiliare la corretta classificazione dei locali prima di mettere in vendita la proprietà o acquistarla.

Le pertinenze di un immobile abitativo

Le pertinenze di un immobile abitativo sono gli spazi o le strutture adiacenti o collegate all’edificio principale che servono a supportare l’uso abitativo della proprietà. In genere, le pertinenze di una casa o di un appartamento includono spazi come il garage, il giardino, la cantina e altre strutture di servizio, come la lavanderia o la stanza degli attrezzi. Le pertinenze possono anche includere spazi comuni all’interno di un complesso residenziale, come le piscine e i campi da gioco.

Le pertinenze di un immobile sono importanti perché influiscono sul valore della proprietà e possono influire anche sul calcolo delle tasse, come ad esempio l’IMU. Inoltre, le pertinenze possono anche determinare il tipo di utilizzo consentito per l’immobile, ad esempio se è possibile utilizzare una casa come abitazione principale o come seconda casa.

Differenza tra vani catastali e metri quadri di una casa

La differenza tra vani catastali e metri quadri di una casa è sostanziale e influenza il calcolo di diverse imposte. I vani catastali, come abbiamo già detto, rappresentano la suddivisione degli spazi abitativi all’interno di una casa, mentre i metri quadri indicano la grandezza effettiva della casa e di tutti i suoi spazi, comprese le superfici accessorie come balconi, terrazzi e portici.

I vani catastali sono utilizzati per determinare la rendita catastale di un immobile, che a sua volta è utilizzata per il calcolo dell’IMU, imposta di registro, della TASI e determinare il valore catastale dell’immobile. I metri quadri, insieme ad altri parametri come il numero di componenti del nucleo familiare, vengono invece utilizzati per il calcolo della TARI, l’imposta sui rifiuti che va pagata al Comune.

In sintesi, i vani catastali sono utilizzati per determinare le imposte sulla proprietà di un immobile, mentre i metri quadri influiscono sul calcolo dell’imposta sui rifiuti.