Quando si parla di immobili è indispensabile conoscere le imposte che gravano sulle proprietà immobiliari, indipendentemente dalla loro destinazione d’uso. Le tasse sulla proprietà e in particolare le tasse sulla casa , come Imu e Tasi e Tari, per esempio, sono un argomento che richiede un approfondimento per capire come districarsi nella complessa macchina della tassazione degli immobili in Italia.
Quali sono le tasse sulla casa di proprietà
Le tasse periodiche a carico di un proprietario di casa che vanno versate al Comune sono tre: Imu, Tasi e Tari. Queste fanno parte della categoria delle imposte di natura patrimoniale ovvero sistemi di tassazione che si applicano a tutti i possessori di beni immobili (ad esclusione dell’abitazione principale).
IMU
Tra le principali tasse sulla casa abbiamo l’Imposta Municipale Propria (IMU). Si paga a livello comunale sul possesso dei beni immobiliari e dal 2012 ha sostituito l’ICI. È l’imposta dovuta per il possesso di abitazioni di lusso, ville, castelli,fabbricati, palazzi, aree fabbricabili e terreni agricoli. Vengono escluse dall’imposta le abitazioni principali.
È a carico del proprietario o del titolare di altro diritto reale (abitazione, uso, usufrutto, superficie, enfiteusi, superficie), del concessionario nel caso di aree demaniali e del locatario in caso di leasing. Per il calcolo dell’IMU 2023 è necessario conoscere degli elementi fondamentali come:
- rendita catastale dell’immobile;
- coefficiente;
- aliquota stabilita dal Comune;
- calcolo della base imponibile.
Le caratteristiche dell’immobile e il Comune in cui la proprietà è ubicata determinano l’importo dell’IMU. Il calcolo della base imponibile è dato dalla rendita catastale rivalutata del 5% a cui si applicano dei moltiplicatori a seconda della categoria catastale.
La formula per il calcolo dell’IMU è: (rendita catastale +5%) x coefficiente dell’immobile.
I documenti utili per il calcolo dell’IMU sono:
- visura catastale;
- atto di acquisto, atto di donazione o copia della dichiarazione di successione .
L’IMU non deve essere pagata:
- sull’abitazione principale (se di categoria catastale diversa da A1, A8, A9) con relative pertinenze (se di categoria catastale C2, C6, C7 massimo una per categoria).
- dal proprietario di una casa coniugale assegnata all’altro coniuge
- il titolare del bene immobile destinato a nuda proprietà (nudo proprietario) , affittuario e comodatario.
Risultano anche esclusi dal pagamento dell’IMU:
- i fabbricati rurali a uso abitativo se abitati dal soggetto che li possiede e conduce il fondo
- i fabbricati rurali con uso strumentale di attività agricola
- i terreni agricoli ubicati in Comuni classificati come “totalmente montani”.
Quando si paga l’IMU?
Il pagamento dell’IMU avviene indue rate . La prima rata ha scadenza il 16 giugno , la seconda rata il 16 dicembre di ogni anno. Il versamento dell’imposta può essere effettuato tramite il Modello F24 anche online oppure tramite bollettino postale .
Tasi
La Tasi è stata una tassa sugli immobili che veniva utilizzata dai Comuni per la copertura dei cosiddetti “servizi indivisibili”, quelli utilizzati in generale da tutti i cittadini come per esempio l’illuminazione pubblica. Dalla data del Primo Gennaio 2020 la Tasi è stata accorpata alla nuova IMU diventando imposta unica.
Questa imposta accorpata nell’IMU spetta a tutti i proprietari diversi dalla prima casa. Infatti da questo tipo di tassa è esentata l’abitazione principale ovvero “l’immobile nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente”.
Nel caso uno di questi due requisiti (dimora fisica o residenza anagrafica) manchi, la proprietà immobiliare è considerata come seconda casa e pertanto soggetta alla TASI.
Per gli immobili di lusso che vengono concessi in locazione, una percentuale della Tasi viene richiesta anche all’affittuario.
Esistono poi altre importanti esenzioni oltre alla prima casa, tra cui quella che esonera dal pagamento gli anziani proprietari di immobili che invece di risiedere nel loro immobile si trovano in una casa di cura o in una struttura dedicata alle lunghe degenze. Ebbene, se l’appartamento di proprietà contestualmente viene affittato, si può non pagare la TASI.
Tari
La tassa sui rifiuti solidi urbani (TARI) è l’imposta versata per finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti. Questo tributo dev’essere versato da chiunque possegga o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte suscettibili di produrre i rifiuti medesimi.
Affinché la tassa venga applicata, basta che vi sia una condizione di utilizzo dell’immobile, come per esempio le utenze allacciate .
Per il calcolo della Tari si applicano una quota fissa con riferimento alla superficie dell’immobile ed una quota variabile data dal numero di occupanti la proprietà.
Se il proprietario di casa decide di affittare ad un inquilino sarà quest’ultimo a dover pagare la tassa sui rifiuti.
Per il pagamento della TARI le scadenze variano da Comune a Comune prevedendo di norma almeno due rate a scadenza semestrale.
Per il Comune di Torino l’importo viene riscosso in quattro rate (tre in acconto e la quarta a saldo) e le scadenze dell’anno 2022 sono il 29 aprile, 31 maggio e 30 giugno per acconti e saldo entro il 9 Dicembre .
Le tasse sulla prima casa
Per l’abitazione principale ovvero la “prima casa” sono previste esenzioni significative riferite ai tributi da versare alle amministrazioni comunali e allo Stato.
In particolare si è dispensati dal pagamento dell’imposta municipale propria (IMU) e della Tasi. Tuttavia il valore da versare che fa riferimento alla tassa Tari non cambia sia che si tratti di prima casa che di seconda casa.
Imu prima casa e Tasi
Le situazioni in cui sono previste esenzioni dall’IMU e dalla Tasi riferite alla prima casa sono:
- quando il proprietario contribuente è residente nell’immobile e può dimostrare che sia la sua dimora abituale;
- quando si fa riferimento a tutti gli immobili con categoria catastale A esclusi gli immobili di lusso A1, le ville A8, i palazzi storici e i castelli A9 di pregio storico-artistico.
È bene quindi precisare che le imposte sulla prima casa si pagano anche se gli immobili rientrano nelle categorie:
- A/1: abitazioni di tipo signorile;
- A/8: abitazioni in ville;
- A/9: castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici.
Tasse sull’acquisto prima casa
Se il venditore dell’immobile è un’impresa venditrice con esenzione Iva o è un privato, gli acquirenti che usufruiscono delle agevolazioni prima casa devono versare:
- l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% del prezzo o del valore catastale ( per saperne di più leggi la nostra guida sul calcolo del valore catastale .
- imposta ipotecaria e imposta catastale fisse di 50 euro
Con l’acquisto della prima casa non si ha il pagamento dell’imposta di bollo, delle tasse ipotecarie e dei tributi catastali speciali.
Tasse sulla casa con riferimento al reddito
Sulla tassazione degli immobili incidono in diversa misura anche le imposte sui redditi a seconda dei diversi casi specifici. Queste sono:
IRPEF
L’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche è un’imposta diretta dovuta da tutti i cittadini che possiedono case, fabbricati a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale.
Il reddito derivante dai fabbricati scaturisce dall’applicazione delle rendite catastali, rivalutate del 5%, dal tipo di utilizzo dell’immobile, dal periodo e dalla percentuale di possesso.
Oltre ai redditi fondiari la tassa colpisce anche i redditi di capitale, redditi di lavoro dipendente, redditi di lavoro autonomo, redditi di impresa, pensioni, affitti e redditi diversi.
IRES
L’Imposta sul Reddito delle Società colpisce i redditi prodotti dalle società e gli enti. È dovuta dalle società a responsabilità limitata, società per azioni, le società cooperative, dagli enti pubblici e privati residenti in Italia, organizzazioni no profit. L’aliquota ordinaria confermata anche nel 2023 è del 24% .
Cedolare secca
La modalità alternativa per assolvere alla tassazione sugli immobili oggetto di locazione immobiliare ad uso abitativo è la “cedolare secca“.
Il contribuente può sceglierla facoltativamente per sostituire tutte le altre forme di prelievo fiscale sul reddito, riferite alla tassazione su una casa data in affitto.
In questo modo i proprietari scelgono una tassazione alternativa quella ordinaria ai fini IRPEF.
Una volta scelta questa opzione, il locatore, per tutta la durata del contratto di locazione ad uso abitativo rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione anche se previsto nel contratto e la variazione accertata dall’Istat.
L’aliquota ordinaria della cedolare secca è del 21% sul canone di affitto ed è riscossa nel momento in cui il contratto viene registrato.
Optare per questa soluzione permette anche l’esenzione dall’imposta di registro e del bollo e l’esclusione dal reddito complessivo per il calcolo dell’IRPEF.
Tasse sulla seconda casa
Lo Stato Italiano considera il possesso della prima abitazione una necessità, ecco perché sia dal punto di vista fiscale che da quello normativo agevola l’acquisto della prima casa, ne sono un esempio concreto le agevolazioni mutuo prima casa under 35 . Per il possesso della seconda casa la tassazione diventa più importante in quanto considerata un privilegio.
Imu e Tasi sulla seconda casa
Imu e Tasi sulla seconda casa si pagano sempre a prescindere dalle categorie catastali delle abitazioni.
Le quote che devono essere pagate dal proprietario vengono calcolate tenendo conto di diversi parametri tra cui la rendita catastale dell’immobile, il numero dei proprietari, aliquota comunale e altri elementi.
TASI e IMU insieme non possono superare l’aliquota massima del 10,6 per mille sugli immobili diversi dalle abitazioni principali e del 2,5 per mille sulle abitazioni principali.
Nel caso la seconda casa sia in comproprietà, il tributo viene calcolato in modo proporzionale alla quota e ai mesi di possesso e ogni contribuente deve versare la propria imposta.
Sgravi e riduzioni Imu seconda casa
Anche per le tasse sulla seconda casa sono previste delle riduzioni per l’IMU. Le riduzioni per i possessori di seconde case spettano nei casi in cui:
- case disabitate e non agibili e quindi inutilizzate. In questa situazione vi è una riduzione del 50% sulla base imponibile che si dichiara ai fini IMU. Nella dichiarazione della tassa sulla casa deve essere presente l’attestazione di inagibilità oppure l’attestazione di inabitabilità certificata da un tecnico abilitato;
- case in affitto a canone concordato. I proprietari che affittano la loro seconda casa utilizzando l’opzione del canone concordato hanno diritto a una riduzione del 25% dell’IMU;
- le unità immobiliari siano in comodato d’uso gratuito tra parenti in linea retta di primo grado (per esempio genitori-figli). Affinché lo sgravio del 50% si possa applicare è necessario aver registrato regolarmente il contratto e che il comodatario utilizzi l’abitazione come quella principale.
Tasse acquisto seconda casa
La tassazione sull’acquisto di una seconda casa varia a seconda che si compri da un privato o da un costruttore.
Quando l’acquisto di una seconda casa avviene da un privato gli importi che si devono versare sono:
- imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- imposta catastale fissa di 50 euro;
- imposta di registro del 9% del valore catastale dell’immobile.
Se l’acquisto della seconda casa avviene da un’impresa costruttrice gli importi che si devono versare sono:
- imposta ipotecaria di 200 euro;
- imposta catastale di 200 euro;
- imposta di registro pari al 10% del valore catastale dell’immobile o del 22% se è un immobile di lusso.
Tasse vendita casa
Quando si vende un immobile, che sia abitazione o con altro scopo, si può generare una plusvalenza dovuta alla rivendita di una casa a prezzo maggiorato rispetto a quello di acquisto.
Se la casa acquistata precedentemente viene venduta prima dei 5 anni e si ha una plusvalenza, questa viene tassata applicando l’Irpef.
Con un esempio pratico possiamo immaginare un proprietario di immobile che acquista la proprietà a 100mila euro per poi rivenderla prima dei 5 anni a 300mila euro. Su questi 200mila euro lo Stato pretende delle tasse.
Le modalità per pagare le tasse sulla casa dovute da plusvalenza della compravendita immobiliare sono essenzialmente due:
- Al momento della denuncia della dichiarazione dei redditi. Alla plusvalenza viene applicata l’aliquota IRPEF riferita al contribuente a seconda della sua fascia di reddito (scaglione contributivo previsto).
- Tramite un notaio, al momento della stipula del rogito , che fa da tramite con l’erario dello Stato. In questo caso il meccanismo assomiglia molto a una cedolare secca: in pratica si versa al Notaio una percentuale forfettaria del 26% (imposta sostitutiva) per saldare il dovuto con il Fisco. Questa è una pratica conveniente soprattutto per chi ha un’elevata aliquota Irpef.
I casi in cui si è esenti dal pagamento delle tasse sulla casa dovute a plusvalenza sono:
- rivendita di un immobile proveniente da successione o usucapione;
- rivendita di immobile proveniente da donazione di immobile sempre che il donante abbia acquistato l’unità immobiliare da più di 5 anni;
- in caso di rivendita di una casa che è stata utilizzata come abitazione principale per più della metà del tempo (se la rivendita avviene dopo 4 anni dall’acquisto bisogna aver abitato la casa per almeno 2 anni + 1 giorno). Per dimostrarlo basta il certificato di residenza, o nel caso di domicilio, anche le fatture delle utenze domestiche.
Tasse vendita casa ereditata
Quando si eredita una casa s’impongono una serie di adempimenti fiscali che fanno riferimento alle tasse di successione .
Le relative imposte da pagare (liquidate dall’Agenzia delle Entrate entro il terzo anno dalla dichiarazione di successione), variano tenendo conto del grado di parentela e sono da considerare anche le spese già previste per le altre attività regolari di compravendita immobiliare.
Se hai deciso di vendere una casa ereditata ti consigliamo di approfondire l’argomento sui passi da muovere quando si diventa proprietari di un immobile ereditato .
Tributi e imposte sui trasferimenti immobiliari
Le tasse sui trasferimenti si applicano quando un bene immobile è oggetto di un passaggio di proprietà o di possesso. Riguardano le attività come:
- vendita
- usufrutto
- locazione
- donazione
- successione.
Di seguito tutte le altre imposte sulla casa e oneri previsti per le diverse operazioni legate al trasferimento di un immobile:
- Imposta di registro: l’imposta sulla registrazione degli atti è il corrispettivo dovuto allo Stato affinché conservi traccia di particolari atti, trasferimenti immobiliari, in modo da conferire loro certezza giuridica.
- Imposta catastale: in tutti i casi di successione ereditaria, donazione di immobile o compravendita è previsto questo tributo per la voltura al catasto.
- Imposta ipotecaria: tassa che si applica a un bene vincolato come per un’ipoteca o che cambia di proprietà. Si versa per le formalità di trascrizione, rinnovo. annotazione, trascrizione nella conservatoria dei pubblici registri immobiliari.
- Imposta di bollo: questa è un’altra imposta indiretta necessaria per la presentazione di determinati documenti come per esempio si deve registrare un compromesso per dare una data certa al preliminare di compravendita .
