Contratto a canone libero: come funziona negli affitti ad uso abitativo

Il “contratto a canone libero” è una forma di contratto di locazione immobiliare che, rispetto al “contratto a canone concordato”, non prevede un limite massimo al canone di locazione stabilito dalle parti. In questo articolo, vedremo come funziona il “contratto a canone libero” e quali sono le principali caratteristiche che lo distinguono dagli altri tipi di contratti di locazione ad uso abitativo .

Questa opzione rappresenta attualmente la forma di contratto di locazione ad uso abitativo più diffusa. Tale denominazione deriva dalla libertà di scelta delle parti nell’individuare l’importo del canone di locazione che il conduttore dovrà corrispondere al locatore.

Cos’è un contratto a canone libero?

Il contratto a canone libero è un tipo di contratto di locazione immobiliare che si differenzia dal contratto a canone concordato perché non prevede un limite massimo al canone di locazione. Questo significa che il prezzo dell’affitto è stabilito liberamente dalle parti, senza che vi sia alcun obbligo di rispettare i limiti di prezzo previsti dalla normativa sulle locazioni.

In pratica, il contratto a canone libero consente al locatore di proporre un prezzo di affitto superiore rispetto a quello che sarebbe consentito dal contratto d’affitto a canone concordato, ma al contempo offre al conduttore una maggiore libertà nella scelta dell’immobile da affittare.

Caratteristiche del contratto di affitto libero

La principale caratteristica del contratto d’affitto a canone libero è la mancanza di limiti al prezzo dell’affitto. Tuttavia, vi sono altre caratteristiche che ne definiscono il funzionamento e la durata.

• Durata del contratto: i contratti a canone libero possono essere stipulati sia a tempo determinato che a tempo indeterminato, ma la durata deve essere specificata nel contratto. Nel caso in cui la durata del contratto sia determinata, il contratto può avere una durata massima di quattro anni. Sebbene la determinazione del canone di locazione sia a discrezione delle parti, la durata minima del contratto è stabilita dalla legge. In particolare, il contratto ha una durata iniziale di quattro anni, alla quale si aggiungono altri quattro anni in virtù di un rinnovo automatico. Questa tipologia di contratto è spesso definita come contratto 4+4.
• Uso abitativo: la si applica solo alle locazioni ad uso abitativo e non può essere utilizzato per locazioni ad uso commerciale o professionale che solitamente prevedono contratti liberi della durata minima di 6 anni.
• Contenuto del contratto: questo atto deve riportare tutte le condizioni del contratto, come il prezzo dell’affitto, la durata del contratto, le modalità di pagamento del canone, le spese condominiali e le eventuali clausole aggiuntive.
• Deposito cauzionale: il locatore può richiedere al conduttore un deposito cauzionale al momento della stipula del contratto come garanzia per eventuali danni all’immobile durante il periodo di affitto. Il deposito cauzionale non può superare il valore di tre mensilità del canone di locazione.
• Rinnovo del contratto: il contratto di affitto a canone libero può essere rinnovato mediante proposta scritta del locatore al conduttore. La proposta di rinnovo deve essere inviata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto e deve contenere le nuove condizioni del contratto, tra cui il nuovo canone di locazione. Il conduttore ha diritto di prelazione sul rinnovo del contratto.

Locazione a canone libero nel contesto normativo

Il contratto d’affitto a canone libero è regolamentato dalla legge sulle locazioni (legge 9 dicembre 1998, n. 431), che stabilisce le regole che devono essere rispettate dai contratti di locazione immobiliare.

In particolare, la legge prevede che il canone di locazione sia libero, ma che il prezzo dell’affitto debba essere stabilito in modo equo e adeguato rispetto alle caratteristiche dell’immobile e alle condizioni di mercato. Inoltre, il canone di locazione non può essere aumentato in maniera arbitraria durante il periodo di affitto.

La legge prevede anche alcune garanzie per il conduttore, come la possibilità di richiedere la riduzione del canone di locazione in caso di mutamenti delle condizioni di mercato o dell’immobile e la possibilità di usufruire di un periodo di preavviso prima della risoluzione del contratto.

In caso di controversie tra le parti del contratto, è possibile rivolgersi al tribunale per la risoluzione della questione.

Gli immobili che possono essere locati a canone libero quattro + quattro sono gli immobili ad uso abitativo, come case, appartamenti, ville, ecc. Non possono invece essere locati con queste condizioni di canone libero gli immobili ad uso commerciale o professionale.

Il contratto di locazione a canone libero può essere stipulato sia tra privati che attraverso la nostra agenzia immobiliare specializzata anche in locazioni immobiliari a Torino.

Quali immobili ad uso abitativo possono essere affittati a canone libero?

Non tutti gli immobili possono essere oggetto di una locazione abitativa a canone libero. Infatti, tale forma di locazione è tassativamente esclusa per alcune tipologie di immobili, tra cui:

• gli immobili di pregio con determinate caratteristiche , vincolati, accatastati come A/1, A/8, A/9, per i quali vale la disciplina del codice civile;
• gli alloggi di edilizia popolare pubblica, che vengono chiamati comunemente “case popolari”;
• le case utilizzate per villeggiatura, destinate a uso foresteria o per usi transitori;
• gli immobili che non costituiscono abitazione, come ad esempio le cantine, i garage ecc.

Inoltre, è necessario che l’immobile oggetto della locazione abitativa a canone libero sia stato destinato ad uso abitativo e che tale destinazione sia comprovata dal certificato di agibilità che viene rilasciato dal Comune di appartenenza dell’immobile e dall’ attestato di prestazione energetica (APE) rilasciato da professionisti abilitati, valido per 10 anni salvo successivi aggiornamenti in caso di ristrutturazioni dell’edificio.

Consulta sempre il tuo commercialista

Quando si tratta di contratti di affitto e tasse sull’immobile di proprietà, è importante tenere a mente alcune considerazioni fondamentali. In primo luogo, è essenziale comprendere la natura del contratto di affitto e tutte le clausole che lo compongono, in modo da evitare malintesi o inconvenienti futuri.

In secondo luogo, è importante ricordare che le normative in materia di contratti di affitto e tasse sull’immobile possono subire cambiamenti nel tempo. Pertanto, è sempre opportuno consultare il proprio commercialista per avere un quadro preciso della situazione fiscale attuale e per eventuali aggiornamenti futuri.