Agevolazioni prima casa 2023: tutto quello che devi sapere

L’acquisto di una casa rappresenta una pietra miliare nella vita di molti, un sogno che si realizza e un impegno finanziario che può sembrare schiacciante. Il sistema fiscale italiano però offre delle agevolazioni per chi si appresta ad acquistare la sua “prima casa”, rendendo l’intero processo più accessibile e meno oneroso. Queste agevolazioni sono state progettate con l’obiettivo di incentivare l’acquisto di abitazioni e sostenere le famiglie nel loro percorso verso la proprietà immobiliare.

Oltre alla riduzione delle imposte, queste agevolazioni possono anche offrire ulteriori vantaggi e benefici in termini di agevolazioni creditizie e sgravi fiscali. Ma quali sono esattamente queste agevolazioni? Come si possono sfruttare al meglio? E soprattutto, quali sono i requisiti per poterne usufruire? In questo articolo, cercheremo di rispondere a tutte queste domande e di fornire una panoramica completa sulle agevolazioni “prima casa” per il 2023.

Agevolazioni prima casa 2023

Le agevolazioni fiscali per comprare la prima casa nel 2023 offrono diversi benefici per chi si appresta ad acquistare un’abitazione. Ecco una panoramica dettagliata:

• Riduzione delle imposte:
  • Decurtazione dell’imposta di registro per acquisti da privati e dell’IVA per acquisti da imprese.
• Esenzioni varie:
  • Liberazione da imposta di bollo, tributi speciali catastali e tasse ipotecarie sugli atti soggetti all’imposta di registro e su quelli necessari per adempimenti presso catasto e registri immobiliari.
• Agevolazioni prima casa per under 36:
  • Per vendite immobiliari non assoggettate a IVA: esenzione dall’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
  • Per vendite immobiliari con IVA: esenzione dalle stesse imposte e riconoscimento di un credito d’imposta pari all’IVA pagata.
  • Esonero dall’imposta sostitutiva per finanziamenti per acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili residenziali.
• Detrazione IRPEF:
  • Possibilità di detrarre dall’IRPEF gli interessi passivi dei mutui ipotecari al 19% con un tetto massimo di spesa di 4.000 euro per chi acquista una casa come abitazione principale.

Quando si applicano i benefici delle agevolazioni prima casa nel 2023?

Il calcolo delle tasse legate all’acquisto di un’abitazione si basa su due elementi chiave:

• la natura del venditore, se sia un individuo privato o un’entità commerciale;
• se chi compra può usufruire o meno del beneficio “prima casa”.

Le condizioni per accedere a incentivi e agevolazione “prima casa” sono:

a) l’immobile che si intende acquistare rientra in specifiche classificazioni catastali:

• A/2 (residenze di standard civile);
• A/3 (residenze di livello economico);
• A/4 (abitazioni a carattere popolare);
• A/5 (abitazioni di fascia molto economica);
• A/6 (residenze con caratteristiche rurali);
• A/7 (abitazioni situate in piccoli edifici o villini).

Le agevolazioni “prima casa” non sono concesse per l’acquisto di immobili che rientrano nelle categorie catastali:

• A/1 (residenze di lusso);
• A/8 (abitazioni situate in complessi categorizzati come ville);
• A/9 (residenze storiche come castelli e palazzi di particolare valore artistico).

b) L’immobile deve essere situato nel Comune dove l’acquirente ha, o intende stabilire entro 18 mesi dall’acquisto, la sua residenza. In alternativa, può essere ubicato nel luogo dove l’acquirente esercita la sua professione. Se l’acquirente ha vissuto o lavorato in Italia per almeno 5 anni ma si è trasferito all’estero, l’immobile può essere anche nel Comune di nascita o in quello di precedente residenza (come previsto dall’art. 2, D.L. n. 69/2023 – Salva infrazioni). L’intenzione di cambiare residenza deve essere esplicitamente dichiarata nell’atto di acquisto per non perdere il beneficio.

c) Esistono ulteriori criteri che l’acquirente deve soddisfare.

A partire dal 1° gennaio 2016, le agevolazioni “prima casa” sono state estese anche a chi possiede già un immobile ottenuto con le stesse agevolazioni, purché l’immobile in precedenza acquisito venga venduto entro un anno dall’acquisto del nuovo. In caso contrario, si perdono i benefici ottenuti per il nuovo acquisto, con l’aggiunta del pagamento di una penale del 30%, oltre alle imposte e agli interessi dovuti.

Quali sono le imposte che si devono pagare

Quando si effettua un acquisto con l’agevolazione “prima casa” da un venditore individuale o da un’azienda in esenzione IVA (come un’impresa edile o di ristrutturazione che vende dopo 5 anni dalla fine dei lavori o altre imprese), le tasse indirette applicate sono le seguenti (come indicato nella nota II-bis all’art. 1, Tariffa, Parte I, allegato al D.P.R. n. 131/1986):

• Imposta di registro: 2%, con un importo minimo di 1.000 euro;
• Imposta ipotecaria: 50 euro;
• Imposta catastale: 50 euro.

Se, invece, l’acquisto avviene con le agevolazioni “prima casa” da un’impresa soggetta a IVA (ad esempio, un’impresa di costruzione o ristrutturazione che vende entro 5 anni dalla conclusione dei lavori), le imposte indirette sono:

• IVA: 4%
• Imposta di registro: 200 euro
• Imposta ipotecaria: 200 euro
• Imposta catastale: 200 euro

È importante notare che le stesse condizioni fiscali sono applicate anche agli accessori dell’immobile, come box auto e cantine, anche se acquistati con un contratto separato rispetto all’acquisto principale dell’abitazione.

Che cosa avviene alla firma di un contratto preliminare?

Prima di arrivare al contratto finale di compravendita, può accadere che, in specifiche circostanze – come quando l’acquirente sta cercando un finanziamento o il venditore attende la consegna di un nuovo alloggio – si firmi un contratto preliminare.

Questo contratto rappresenta un impegno bilaterale tra venditore e acquirente, attraverso il quale entrambe le parti si impegnano a procedere con la vendita definitiva in un secondo momento.

Importante sottolineare che il contratto preliminare non implica ancora il passaggio di proprietà dell’immobile. Questo avverrà soltanto con la stipula del contratto definitivo.

Per validità, il contratto preliminare necessita di una forma scritta, che può essere una scrittura privata, una scrittura privata autenticata o un atto pubblico.

Infine, è essenziale che il contratto preliminare di vendita venga registrato entro 30 giorni dalla sua firma.

Durante la procedura di registrazione, sono previste alcune imposte:

• Una imposta di registro di 200 euro, che rimane fissa indipendentemente dal valore dell’immobile in questione;
• L’imposta di bollo, calcolata come 16 euro ogni quattro pagine o ogni 100 righe. Se il contratto è redatto come atto pubblico o attraverso una scrittura privata autenticata, questa imposta ammonta a 155 euro.

Se il contratto preliminare stabilisce un pagamento anticipato, la tassazione cambia:

• Si applica lo 0,50% delle somme se queste sono indicate come caparra confirmatoria;
• Il 3% delle somme è dovuto se si tratta di un acconto sul totale di vendita e se la successiva vendita dell’immobile prevede l’IVA. Se non c’è IVA sul trasferimento, l’acconto, che rappresenta una parte del prezzo pattuito, viene fatturato con l’aggiunta dell’IVA, e si paga un’imposta di registro fissa di 200 euro.

In ogni situazione, le tasse pagate durante la fase preliminare verranno sottratte da quelle dovute al momento della registrazione del contratto definitivo. Se l’imposta proporzionale pagata in anticipo risulta superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto finale, il surplus versato durante la registrazione preliminare sarà rimborsato all’acquirente.

Come si calcola la base imponibile delle imposte?

Tenendo come riferimento le informazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, è essenziale chiarire alcuni aspetti relativi alla base imponibile delle imposte.

Acquisti con IVA: Se si decide di acquistare un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa” e tale vendita è soggetta a IVA, bisogna considerare alcune specificità. La base su cui calcolare l’IVA, fissata al 4%, corrisponde al prezzo di vendita. Contemporaneamente, le altre imposte, come quella di registro, ipotecaria e catastale, sono predeterminate e corrispondono a 200 euro ciascuna.

Il concetto di Prezzo-Valore: Il sistema del “prezzo-valore” entra in gioco nelle operazioni di compravendita che non sono soggette a IVA, anche in presenza delle agevolazioni “prima casa”. Per determinare questo valore, si prende come riferimento la rendita catastale, la quale viene aumentata del 5%. Tale valore viene poi moltiplicato per un coefficiente, che è 110.

Determinazione del Valore Catastale per la “Prima Casa”:

Per calcolare il valore catastale di un immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa”, si utilizza la seguente formula:

Valore Catastale “Prima Casa” = Rendita Catastale x 1,05 x 110

Dove:

• La Rendita Catastale rappresenta il valore imponibile dell’immobile registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
• Il moltiplicatore 1,05 serve per rivalutare la rendita catastale del 5%.
• Il coefficiente 110 è un valore predeterminato utilizzato nel calcolo del valore catastale.

Esempio pratico per il calcolo dell’imposta di registro

Consideriamo l’acquisto di un’abitazione usufruendo delle agevolazioni “prima casa”, con una rendita catastale di 850 euro e un prezzo d’acquisto di 205.000 euro.

Se si decide di utilizzare la regola del prezzo-valore, la base imponibile su cui applicare l’imposta di registro del 2% sarà: 850 x 1,05 x 110 = 98.175 euro. In questo scenario, l’importo dell’imposta di registro sarà di 1.963,50 euro (98.175 x 2%).

Nel caso in cui non si voglia adottare la regola del prezzo-valore, l’imposta sarà calcolata sul prezzo di acquisto, che è 205.000 euro, risultando in un totale di 4.100 euro (205.000 x 2%).

Credito d’imposta per riacquistare un nuova prima casa

Se un individuo vende un immobile che aveva precedentemente acquistato con agevolazioni e, entro un anno, procede all’acquisto di una nuova abitazione rispettando i requisiti delle agevolazioni “prima casa”, ha il diritto a un credito d’imposta. Questo credito corrisponde all’importo dell’imposta di registro o dell’IVA pagata durante il primo acquisto agevolato.

Questo beneficio si estende anche a chi riacquista l’immobile attraverso un contratto di appalto o di permuta. Tuttavia, il credito non può eccedere l’imposta applicata sul secondo acquisto e offre al contribuente diverse opzioni:

• Scontare l’imposta di registro per il nuovo acquisto.
• Utilizzarlo in toto per ridurre le imposte di registro, ipotecarie, catastali e quelle legate a successioni e donazioni per atti presentati dopo l’acquisizione del credito.
• Ridurre l’IRPEF sulla dichiarazione dei redditi successiva all’acquisto.
• Compensarlo con altre tasse e contributi mediante il modulo F24 (utilizzando il codice tributo 6602).

Se il credito non viene utilizzato completamente durante l’acquisto, la parte rimanente può solo essere utilizzata per ridurre l’IRPEF o in compensazione, escludendo la diminuzione di altre imposte.

Per accedere a questo credito, è necessario specificare la propria intenzione nell’atto di acquisto del nuovo immobile, indicando chiaramente come si intende utilizzarlo.

L’atto di acquisto dovrà includere:

• Le dichiarazioni standard sui requisiti dell’agevolazione “prima casa”.
• Una richiesta dettagliata del beneficio e i dettagli per determinare il credito.
• Dettagli sull’atto di acquisto precedente, l’importo dell’imposta pagata e, se applicabile, le fatture relative all’IVA sull’immobile venduto.
• Informazioni sull’atto di vendita dell’immobile precedente.

Si può perdere l’agevolazione acquisto prima casa?

È possibile perdere le agevolazioni per la “prima casa” in seguito a determinate circostanze:

• Se le affermazioni indicate nella legge all’atto dell’acquisto risultano non veritiere;
• Se l’immobile viene venduto o donato prima che siano trascorsi 5 anni dal suo acquisto. Tuttavia, se entro un anno si procede all’acquisto di un altro immobile, anche senza un corrispettivo, da destinare come abitazione principale in tempi considerati “ragionevoli”, l’agevolazione non viene persa;
• Se non si stabilisce la residenza nel Comune dove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• Se, entro un anno dall’acquisto della nuova abitazione, non si procede alla vendita dell’immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni “prima casa”.

Agevolazioni prima casa under 36 2023

Nella Legge di Bilancio 2022 il beneficio “prima casa under 36” per il 2023 è stato esteso fino al 31 dicembre 2023, fornendo un’opportunità ai giovani che vogliono acquistare la loro prima casa di beneficiare dell’agevolazione. Questo vantaggio è destinato a coloro che non hanno ancora compiuto 36 anni, nati dal 1987 in poi, e con un ISEE che non eccede i 40.000 euro.

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