Certificato di conformità urbanistica per la compravendita immobiliare

Il certificato di conformità urbanistica con riferimento più preciso alla dichiarazione di conformità urbanistica, ricopre un ruolo fondamentale affinché tu possa vendere casa, acquistarla oppure per richiedere un mutuo.

Cos’è il certificato di conformità urbanistica

Il certificato di conformità urbanistica è un documento avallato da un perito abilitato incaricato dal venditore dell’immobile e il Comune. È l’atto che certifica che un progetto immobiliare è conforme ai regolamenti e alle norme adottate nell’area territoriale. 

In questo modo, se una persona vuole vendere o comprare casa, deve esserne in possesso. Senza questo tipo di certificazione edilizia non può avvenire alcuna compravendita immobiliare.

Con tale documentazione si attesta la corrispondenza tra realtà esistente dell’immobile (stato di fatto) e la licenza edilizia depositata presso il Comune che ha autorizzato la costruzione e/o le eventuali successive ristrutturazioni, modifiche ed estensioni di una struttura.

La conformità urbanistica ed edilizia di un immobile è quindi un “pezzo di carta” che attesta la regolarità edilizia o regolarità urbanistica della proprietà di interesse.

Ribadiamo che è uno dei documenti per vendere casa indispensabili . 

Se all’appartamento da vendere o altro bene immobile non viene assegnato un titolo edilizio autorizzato da mostrare, esso non potrà essere venduto.

A cosa serve il certificato di conformità urbanistica

Il certificato urbanistico è un documento che verifica la corrispondenza tra il progetto proposto al comune e lo stato attuale delle cose dell’immobile frutto di compravendita.

La principale utilità della certificazione di conformità è quella di garantire al compratore del bene la sua regolarità.

Differenze nel modo in cui la proprietà è stata modificata o costruita rispetto a quanto presentato al Comune di riferimento potrebbe rendere difficile, se non impossibile, completare una transazione immobiliare.

Non solo. Anche procedere con i miglioramenti può essere difficile se ci sono delle irregolarità. Una mancanza di conformità urbanistica porta a problemi nella vendita e persino all’invalidazione dell’atto notarile.

Come si verifica l’accertamento di conformità urbanistica

La conformità del certificato urbanistico di una proprietà è verificata confrontando il progetto depositato in Comune con lo stato reale.

Questa determinata attività viene svolta da un tecnico qualificato. Egli provvede a visionare l’edificio e nel caso sia tutto a norma, rilascia una dichiarazione di conformità urbanistica.

L’attestato di conformità che i professionisti del Gruppo Il Sestante Immobiliare rilasciano dopo accurate perizie immobiliari sono sempre corredate di una dettagliata relazione tecnica.

E se invece l’esito delle verifiche dovesse essere negativo? A seconda dell’entità delle non corrispondenze, ovvero se presenti variazioni rispetto al progetto originario, il venditore deve procedere a regolarizzare gli eventuali abusi edilizi o a sanare le variazioni lievi.

Le piccole variazioni che possono essere sanate sono per esempio spostamenti di muri tramezzi o lievi ampliamenti dei vani.

Se invece l’immobile dovesse presentare gravi difformità e non fosse stato mai autorizzato, la compravendita potrebbe non essere permesssa.

Certificato conformità urbanistica: quando è necessario?

Il certificato di conformità urbanistica è necessario ogni qualvolta si è in presenza dei seguenti casi:

• Compravendita immobiliare: se hai deciso di sottoscrivere una proposta di acquisto è importante verificare prima la regolarità urbanistica. Nel caso siano presenti irregolarità si ha la necessità di sapere se sono insanabili o sanabili. Se le irregolarità sono sanabili il venditore dovrà risolverli e si farà carico delle spese necessarie. Nel caso di irregolarità insanabili l’immobile non è cedibile.
• Per richiedere e accendere un mutuo casa .
• Rinegoziare, trasferire un mutuo per evere un tasso favorevole.
• Per poter accedere agli ecobonus 2020 e sue proroghe.

Chi rilascia l’attestazione di conformità urbanistica?

Il certificato di conformità urbanistica non viene rilasciato dal Comune ma deve essere certificato da un tecnico in possesso di abilitazione. Questi è incaricato dal proprietario dell’immobile o dall’agenzia a cui il venditore si affida.

Per verificare se un edificio (negozio, appartamento, intera proprietà) presenta conformità urbanistica, il tecnico incaricato mette a confronto lo stato di fatto dei luoghi ispezionati con il progetto depositato al Comune. Per fare questo utilizza una richiesta di accesso agli atti.

Solitamente la modulistica per la richiesta è reperibile sui siti istituzionali dei Comuni.

Nel momento in cui il tecnico abilitato fa richiesta all’ufficio tecnico comunale per accedere agli atti, quest’ultimo avrà 30 gg di tempo per reperire la pratica richiesta e per fissare un appuntamento necessario a visionare gli atti
richiesti.

Una volta che il perito professionista ha tutti gli elementi di valutazione, può procedere alla certificazione di conformità urbanistica dell’immobile.

Quando si verifica la non regolare conformità

La non regolarità del certificato di conformità urbanistica può essere dovuto a diverse cause.

Abbiamo già accennato ad alcuni impedimenti.

Tra quelli più gravi c’è sicuramente un totale abuso edilizio dell’immobile. In questo caso caso non esiste un titolo edilizio perché non sussistono le condizioni per avere il permesso di costruire. In questa situazione l’unica soluzione è un eventuale condono edilizio o provare a portare avanti una pratica in sanatoria.

La maggior parte delle difformità relative alla regolarità urbanistica riguardano solo lievi variazioni tra progetto e stato di fatto.

In questi casi in cui un appartamento potrebbe essere stato ampliato con la chiusura di un balcone e la creazione di una veranda; a seguito di un abbattimento di un muro divisorio fra stanze; la creazione di un bagno aggiuntivo ecc.

I rischi della mancata regolarità urbanistica

Acquistare un immobile senza certificato urbanistico comporta diversi problemi a cascata.

Ecco perché l’atto di compravendita di una casa ovvero il rogito notarile è considerato un passaggio delicato. L’atto di acquisto infatti può essere annullato solo nel caso in cui l’immobile sia totalmente abusivo e quindi manchino le autorizzazioni a costruire.

Nel caso di irregolarità lievi invece, le responsabilità civili e penali ricadono sul nuovo proprietario del bene.

Quando la dichiarazione di regolarità urbanistica è inadeguata, errata, si rischiano provvedimenti penali e/o sanzioni amministrative.

Inoltre si potrebbero presentare quasi certamente difficoltà nel rivendere l’abitazione o ad accedere ai finanziamenti.

Rivolgersi a tecnici e professionisti di fiducia o ad un’ agenzia immobiliare qualificata permette sempre di fare sogni tranquilli.

Gli agenti immobiliari sollevano il cliente da qualsiasi responsabilità, poiché si occupano di eseguire anche le verifiche sulla regolarità urbanistica in collaborazione con tecnici abilitati.

Documenti necessari per relazione di conformità e catastale

I documenti indispensabili per redarre la relazione di conformità urbanistica e catastale devono essere disponibili per il perito il giorno del sopralluogo:

• Planimetria catastale
• Atto di provenienza dell’immobile
• Visura catastale storica
• Titoli edilizi completi di grafici rilasciati dal Comune di appartenenza dell’immobile
• Visura catastale

Differenza tra attestazione conformità urbanistica e catastale

È bene tener presente che esistono delle differenze tra conformità urbanistica e catastale. Può succedere infatti che l’immobile risulti conforme rispetto alla planimetria depositata al Catasto, ma che non vi siano contenute le informazioni presenti in Comune. A tal proposito la considerazione da fare è che un edificio, seppure abusivo, può essere accatastato.

Inoltre è da sottolineare come la dichiarazione di conformità catastale non sia una documentazione probatoria.

Pertanto, che si voglia procedere con lavori di ristrutturazione o ad una compravendita immobiliare occorre verificare la regolarità urbanistica ed essere in possesso del certificato di conformità edilizia.