Come affittare casa: tutte le regole da rispettare

Se stai cercando informazioni su come affittare casa, nei prossimi paragrafi ti illustriamo i passi essenziali da seguire.

Hai deciso di affittare la tua casa, magari perché la tua situazione di vita è improvvisamente cambiata o semplicemente perché desideri avere un reddito extra. Inoltre, lasciare l’appartamento vuoto e inutilizzato per lungo tempo non è l’ideale.

Esistono diversi tipi di contratti di locazione, ciascuno con vincoli e obblighi specifici da rispettare per mettere in affitto una casa. Prima di tutto, devi valutare attentamente quale contratto stipulare e, soprattutto, assicurarti di soddisfare tutti i requisiti necessari.

Come affittare casa: i passaggi fondamentali

Se non hai mai affittato una casa prima, potresti non sapere da dove cominciare per assicurarti che il tuo contratto di affitto sia regolare. Ecco i passaggi fondamentali da seguire:

Prima di tutto, assicurati che tutti gli ambienti siano puliti. Verifica che tutti gli impianti siano a norma. Verifica il corretto funzionamento degli elettrodomestici, se sono inclusi nella locazione. Accertati che la casa sia priva di ipoteche, pignoramenti e cartelle Equitalia.

Richiedi l’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Si tratta di un documento redatto da un Certificatore Abilitato e indipendente che descrive l’efficienza energetica dell’edificio. Questo è uno dei documenti fondamentali che ci vogliono per stipulare un contratto di locazione.

Se la tua casa ha una buona classe energetica, il prezzo dell’affitto potrebbe aumentare. Infatti, quanto più bassa è la classe energetica, tanto maggiore è il consumo energetico e il conduttore dovrà spendere di più per il riscaldamento.

È importante che tu faccia inserire una clausola specifica nel contratto di locazione soggetto a registrazione, in cui il conduttore dichiara di aver ricevuto l’attestato di prestazione energetica e di essere a conoscenza di tutte le informazioni.

L’attestato non deve essere allegato se si affittano singole unità immobiliari, ma la sua compilazione è obbligatoria. Come proprietario e locatore, devi mostrare questo documento durante le fasi di contrattazione e consegnarlo all’affittuario, cioè il locatario, al momento della registrazione del contratto.

Se non disponi dell’attestato di prestazione energetica al momento della registrazione, rischi di incorrere in una pesante sanzione che può variare da 1.000 a 4.000 euro. Tieni presente che l’attestato di prestazione energetica ha sostituito il vecchio Attestato di Certificazione Energetica (ACE).

È stato introdotto dal Decreto Legislativo 63/2013, articolo 6, e successivamente modificato dalla Legge 90/2013 (di conversione del Decreto Legislativo 63/2013), che recepisce la Direttiva 2010/31/UE e stabilisce le nuove regole sull’efficienza energetica degli edifici nuovi e quelli sottoposti a significative ristrutturazioni.

Registrazione del contratto di affitto

Per garantire la corretta registrazione del tuo contratto di affitto, è indispensabile che tu provveda a registrarne la documentazione a tuo nome se prevedi di affittare il tuo appartamento per periodi superiori a un mese. Secondo quanto stabilito dalla Legge di Stabilità del 2016 “la registrazione del contratto deve essere effettuata esclusivamente dal proprietario dell’immobile presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma del contratto, nel caso in cui la durata dell’affitto superi un mese”. La mancata registrazione entro tale termine comporta la nullità del contratto. Tale obbligo di registrazione si applica ai seguenti tipi di contratti di locazione:

• Contratti di affitto 4 + 4 a canone libero.
• Contratti di affitto 3 + 2 a canone concordato, con o senza cedolare secca.
• Contratti transitori stipulati con studenti o lavoratori in trasferta.
• Contratti di locazione per uso foresteria.

Da tenere presente è che, al momento della registrazione, dovrai effettuare i seguenti pagamenti:

• Imposta di bollo: l’imposta di bollo ammonta a 16 euro per ogni 100 righe di contratto o per 4 facciate.
• Imposta di registro: dovrai calcolare il 2% del canone annuo e moltiplicare il risultato per il numero di anni di durata del contratto di locazione. Questa imposta deve essere divisa in parti uguali tra proprietario e inquilino.

Per affittare il tuo appartamento in conformità alle norme, ricorda anche di comunicare la registrazione del contratto di locazione entro 60 giorni sia al conduttore che all’amministrazione del condominio. Puoi effettuare tale comunicazione tramite raccomandata con ricevuta di ritorno (RAC) o tramite Posta Elettronica Certificata (PEC).

Cosa succede se non si registra il contratto?

L’omissione della registrazione del contratto di affitto comporta dei rischi significativi:

• Possibilità di incorrere in multe salatissime: potresti essere soggetto a sanzioni che vanno dal 120% al 240% dell’imposta di registrazione. Nel caso in cui registri il contratto con un importo inferiore a quello effettivo del canone percepito dal conduttore, rischi sanzioni fino a 7.745 euro, oltre al pagamento dell’imposta dovuta con un aumento che va dal 240% al 480%. L’articolo 1, comma 346 della Legge 30 dicembre 2004, n. 311 – la Legge di Stabilità 2005, affronta proprio i rischi derivanti dalla mancata registrazione.
• Accertamenti fiscali più frequenti: le autorità fiscali potrebbero effettuare controlli più frequenti sulla tua situazione.
• Necessità di affittare la tua casa a un canone notevolmente ridotto per un periodo di 6-8 anni, senza la possibilità di recedere dal contratto, oppure potresti rischiare che il giudice converta il tuo contratto di affitto non registrato in un contratto di locazione libero 4+4 o 3+2.
• Impossibilità di adire al giudice per lo sfratto esecutivo in caso di morosità del conduttore o mancata liberazione dell’appartamento al termine del contratto. Non potrai richiedere un’azione di sfratto esecutivo al giudice, ma sarai obbligato a intraprendere una causa ordinaria, che è più lunga e costosa.

Pertanto, è di fondamentale importanza assicurarsi di registrare correttamente il contratto di affitto al fine di evitare tali rischi e garantire la tutela dei tuoi diritti.

Opzione conveniente per affittare la tua casa

Per dare in affitto la tua casa, una casistica da considerare è il contratto concordato con opzione cedolare secca. Ciò offre, sia il vantaggio fiscale previsto per il contratto concordato, sia il pagamento delle tasse sulla locazione in misura ridotta per ciò che concerne l’applicazione della cedolare secca, calcolata in misura agevolata al 10 % anziché al 21%.

È consigliabile che il pagamento dell’affitto avvenga tramite strumenti di pagamento tracciabili; anche se il decreto Milleproroghe, convertito successivamente nella legge n. 15 del 25/02/2022, ammette il pagamento in contanti con il limite di euro 999,99.

È di fondamentale importanza avere una chiara comprensione dei doveri e degli obblighi sia del conduttore che del locatore, nonché della corretta ripartizione delle spese tra le parti coinvolte.

Come affittare la tua casa per periodi brevi

Se stai pensando di affittare la tua casa a uso abitativo per brevi periodi, inferiori a 30 giorni, avrai molta più libertà dal punto di vista normativo.

In questo caso, la locazione non è soggetta alle disposizioni della Legge 431/1998, relativa alle locazioni abitative. La normativa di riferimento è invece la Legge 21 giugno 2017 n. 96, che ha stabilito nuove regole per le locazioni brevi.

Questa normativa si applica a persone come te, ovvero privati cittadini che non operano come imprese, professionisti del settore o intermediari.

Se desideri affittare la tua casa per brevi periodi, è comunque importante tenere presente le seguenti regole:

L’affitto breve è destinato a soddisfare un’esigenza abitativa transitoria, che può anche includere finalità turistiche o persone che per motivi lavorativi devono sostare in una città per pochissimo tempo. Non sono richiesti schemi contrattuali particolari secondo le norme di riferimento.

Dal punto di vista fiscale, in quanto locatore, non hai obblighi di IVA, a meno che tu stia affittando due o più appartamenti. In tal caso, potrebbe essere necessario aprire una Partita IVA.

Come anticipato, per periodi così brevi, non è richiesta la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate.

Pertanto, se stai considerando di affittare la tua casa per brevi periodi, potrai godere di maggiori libertà normative, tenendo comunque presente le regole sopra menzionate.

In contratti di questo tipo, è possibile includere, oltre all’affitto, anche la fornitura di servizi essenziali per l’abitazione e il breve periodo di locazione, come la fornitura di biancheria (lenzuola e asciugamani), la pulizia degli ambienti, l’erogazione di utenze, l’accesso a Wi-Fi e l’aria condizionata.

Tuttavia, è importante notare che questo contratto non prevede mai la fornitura di servizi aggiuntivi come la colazione, i pasti, guide turistiche, interpreti o auto a noleggio. L’organizzazione necessaria per tali servizi non è compatibile con il contratto di locazione in questione.

Alla fine della locazione, in qualità di proprietario, è necessario rilasciare una ricevuta di pagamento alla persona a cui hai affittato la tua casa.

Per proteggerti, puoi richiedere all’affittuario un deposito cauzionale che copra eventuali danni all’appartamento. Questo deposito verrà restituito al termine della locazione, a condizione che non ci siano problemi.

Per quanto riguarda la tassazione, quando devi presentare la dichiarazione dei redditi, puoi scegliere tra il regime di tassazione ordinario e la cedolare secca.

In alternativa, potresti valutare la possibilità di avviare un’attività di Bed and Breakfast, sia a carattere familiare che imprenditoriale. Anche in questo caso, sono necessari requisiti specifici da rispettare e regole precise da seguire.

Come affittare la tua casa in sicurezza

Quando decidi di affittare la tua casa, ti trovi di fronte a una scommessa, poiché non conosci chi vivrà al suo interno. Invece di affidarti esclusivamente alla fortuna, è meglio agire con buon senso e tenere a mente alcune regole fondamentali:

Scegli attentamente l’affittuario: Richiedi documenti come le sue ultime buste paga, se è un lavoratore dipendente, o l’ultimo Modello Unico, se è un lavoratore autonomo. Se ha già avuto esperienze di affitto precedenti, chiedi referenze per verificare la sua affidabilità, puntualità nei pagamenti e il suo comportamento in case in affitto precedenti.

Considera l’opzione di un’agenzia immobiliare: Se desideri ridurre il rischio e ottenere assistenza professionale, potresti valutare l’idea di affidare l’affitto della tua casa a un’agenzia immobiliare . Questa potrà svolgere controlli approfonditi sull’affittuario, raccogliere referenze, gestire il contratto di locazione e offrirti supporto durante l’intero processo.

Elabora un inventario dei mobili: Se la tua casa è arredata, è consigliabile creare un inventario dettagliato di tutti i mobili presenti al momento della consegna delle chiavi. Fai firmare questo inventario all’affittuario durante la stipula del contratto di locazione e scatta delle foto che possano essere conservate insieme all’elenco.

Rispetta le regole e la legge: Come già detto in precedenza, se desideri affittare la tua casa in modo regolare, ricordati di:

• Registrare il contratto di affitto.
• Utilizzare metodi di pagamento tracciabili.
• Effettuare il cambio delle utenze.
• Considerare l’opzione di stipulare un’assicurazione obbligatoria nel contratto di affitto o richiedere un deposito cauzionale.

Affidare l’affitto della tua casa a un’agenzia immobiliare può offrirti maggiore tranquillità e competenza professionale, fornendoti un supporto completo durante l’intero processo di locazione. Seguendo queste regole, sarai in grado di affrontare l’affitto della tua casa in modo sicuro e professionale.