Nuda proprietà: vendere casa e continuare a viverci

L’acquisto di immobili in nuda proprietà consente di creare patrimoni a un costo inferiore, anticipare il reddito da pensione, ottimizzare la tassazione o prepararsi per il trasferimento immobiliare.

Se stai pensando di acquistare una casa per garantirti una rendita a lungo termine, che prospetti un profitto interessante, ma non disponi di una liquidità cospicua, la nuda proprietà si presenta come una soluzione molto appetibile per chi intende investire nel mattone .

Quante volte ti sarà capitato di vedere negli annunci di case in vendita: ” vendo nuda proprietà ” ? Questa operazione consente infatti, a fronte di uno uno sforzo economico non eccessivo, di godere di risultati sicuri e rilevanti nel corso del tempo.

L’incertezza del mercato immobiliare, dovuta alla crisi economica, determina instabilità e un minore accesso al credito. Con la nuda proprietà i vantaggi costituiscono un investimento non troppo oneroso per chi vuole acquistare una casa , che non dovrà necessariamente accendere mutui, e una liquidità immediata per chi vende .

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Nuda proprietà cos’è e come funziona

Per nuda proprietà si intende la possibilità di un acquirente di diventare proprietario di un immobile ma di non poter godere della sua fruizione fino ai termini definiti dal contratto di vendita: quando il proprietario di una casa decide di vendere la nuda proprietà , si garantisce il diritto di godere del suo usufrutto a vita o per un determinato periodo temporale stabilito in fase di contratto.

Tecnicamente quindi il valore della casa nuda proprietà è determinato da quanto è stimato sul mercato, decurtato dell’usufrutto. Grazie a questa formula l’usufruttuario può effettuare la vendita immobile con usufrutto a terzi oppure può decidere di affittare la casa ad altri.

Il nudo proprietario invece può decidere di cedere la sua nuda proprietà: ovviamente tutte queste possibili operazioni devono essere stabilite dal contratto che si è deciso di stilare.

Comprare casa nuda proprietà con l’aiuto di professionisti nella valutazione immobili

A differenza di altri settori del mercato immobiliare, che hanno una legislazione più semplice, è sconsigliato affrontare una compravendita di casa nuda proprietà senza affidarsi a degli esperti del settore.

La perizia che verrà eseguita per stimare il reale valore dell’immobile dovrà infatti tenere conto di parametri specifici: si effettuerà innanzitutto la valutazione che l’immobile ha sul mercato come se si vendesse un’intera proprietà (il cui significato è proprio che l’acquirente entra in pieno possesso del suo acquisto).

Successivamente si applicherà un coefficiente che cambia in base all’età dell’usufruttuario. Questi coefficienti si basano su tabelle redatte, e periodicamente aggiornate, dal Ministero delle Finanze. In questo contesto la professionalità di chi si occuperà di questo importante step preliminare dovrebbe essere la vostra prima preoccupazione: una valutazione immobile onesta, puntuale e rigorosa è una garanzia di tutela per tutti gli attori di una trattativa come questa.

L’agenzia immobiliare giusta saprà anche suggerire il notaio adatto ad occuparsi del contratto, che non potrà essere scelto a caso, in quanto la vendita della nuda proprietà comporta un impatto a lungo termine e, una volta sigillati i parametri contrattuali, non si torna più indietro.

Come cambia il valore dell’immobile e come pagarlo

È molto importante sapere che l’acquisto della nuda proprietà dev’essere valutato in base al tipo di disponibilità che si hanno. Se per esempio avete fretta di comprare casa perché avete una necessità impellente di trasferirvi, non è l’investimento che fa per voi.

Il migliore affare si ha quando l’usufruttuario ha un’aspettativa di vita che non sia troppo breve davanti a sé, perché più è anziano il venditore, maggiore sarà il valore dell’immobile e delle tasse da applicare in sede di contratto.

Lo scopo di investire nella nuda proprietà è quello di guadagnare grazie all’aumentare progressivo del valore della casa a fronte di una spesa iniziale non troppo impegnativa.

L’esempio più calzante di investimento che garantisca un esito di successo è il caso in cui vogliate comprare una casa da poter donare ai vostri figli. Quando l’usufruttuario non ci sarà più, l’immobile avrà certamente acquisito un valore considerevole rispetto a quello iniziale e potrete godere appieno del risultato di quest’operazione.

Chi decide invece di vendere casa con usufrutto a tempo saprà che allo scadere del periodo stabilito, l’intera proprietà passerà in mano al nuovo proprietario.

È un tipo di accordo che si prende per i motivi più diversi. Per chi acquista, l’immobile acquisirà valore in quel periodo, come stabilito da contratto.

Per il pagamento potrete accordarvi e scegliere se saldare tutto in un’unica soluzione o se effettuare un pagamento rateale: entrambe le soluzioni andranno specificate nel contratto.

L’usufrutto a vita: gli aspetti positivi da considerare per chi vende

Decidere di vendere casa con usufrutto a vita è conveniente se avete bisogno di liquidità e siete già avanti negli anni: soprattutto se non avete eredi, potrebbe essere la scelta giusta per voi. Questa soluzione vi consente di continuare a vivere nella vostra casa ma di ottenere una liquidità immediata.

Non solo: tutte le spese straordinarie dell’immobile saranno a carico del nuovo proprietario , a voi spetteranno soltanto le spese di manutenzione ordinaria, le imposte e i tributi (Imu, Irpef, Tasi, Ici).

Il vostro usufrutto sarebbe comunque cedibile a terzi, se aveste la necessità di spostarvi o ancora, potreste decidere di mettere in affitto la vostra casa e la rendita sarebbe sempre vostra.

Con la liquidità acquisita dal vendere la nuda proprietà inoltre potreste pensare a nuovi investimenti, nel caso in cui il vostro immobile non avesse più un valore di mercato interessante per voi.
Gli stessi benefici inoltre vengono mantenuti anche nell’eventualità che vogliate vendere la nuda proprietà di una seconda casa: nel caso in cui sia affittata, continuereste a percepirne il pagamento dell’affitto.

Cosa significa vendere la nuda proprietà di una casa?

Vendere la nuda proprietà di una casa significa vendere solo i diritti di proprietà su un immobile, lasciando al compratore il diritto di utilizzare e gestire l’immobile ma senza il diritto di venderlo o affittarlo. Spesso, questo tipo di vendita viene utilizzato per mantenere una certa forma di controllo sull’immobile o per mantenere un interesse economico nell’immobile stesso.

Quando e perché conviene vendere la nuda proprietà?

Come già detto vendere la nuda proprietà di un immobile può essere una soluzione conveniente in alcune situazioni specifiche, come ad esempio:

1. Bisogno di liquidità: se hai bisogno di denaro per far fronte alle necessità della vita quotidiana, vendere la nuda proprietà della tua casa può essere un’opzione da considerare. In questo modo, puoi incassare il prezzo pattuito e continuare a vivere nella tua abitazione, mantenendo così i ricordi e i sacrifici fatti per la casa stessa.
2. Tasse: i genitori che ancora sono in vita possono decidere di donare la proprietà dei loro immobili ai loro figli per pagare meno tasse, riservandosi il diritto di usufrutto. In questo modo, è possibile fare le “divisioni” tra gli eredi in modo da pagare meno tasse.

I vantaggi di acquistare una nuda proprietà: prezzo, guadagno, costi

Il primo aspetto vantaggioso è il prezzo di vendita degli immobili, notevolmente più appetibile rispetto al resto del mercato. Secondo aspetto non trascurabile è il fatto che non ci siano le spese in fase di contratto, mentre solitamente sono tutte a carico del nuovo proprietario.

Come investimento è ottimo perché garantisce una rivalutazione dell’immobile nel corso degli anni rivelandosi probabilmente il tipo di formula più sicura e garantita fra le compravendite immobiliari.

Dovrete però considerare se disponete della flessibilità necessaria per affrontare un investimento a lungo termine: nel caso di usufrutto a vita non potrete contare su tempi certi per entrare in pieno possesso del vostro immobile, se non in prospettiva.

Nel caso in cui preferiate godere di tempistiche sicure, il consiglio è di scegliere un usufrutto a tempo , la cui rendita però sarà decisamente inferiore.
La piena proprietà quindi verrà acquisita generalmente in caso di morte dell’usufruttuario, per l’usufrutto a vita, e allo scadere dei termini contrattuali, per l’usufrutto a tempo.

Vi sono altre condizioni però che fanno decadere l’usufrutto a vantaggio del nuovo proprietario. Per esempio: se per vent’anni consecutivi l’usufruttuario non fruisse della casa, per distruzione del bene in caso di calamità o per abuso dell’usufruttuario (manutenzione ordinaria assente e conseguente deperimento dell’immobile oppure danneggiamento vero e proprio).

La scelta dell’agenzia immobiliare

È fondamentale affidare la compravendita immobiliare a professionisti seri, sia che vogliate vendere sia che pensiate di acquistare. Come precedentemente detto, la fase della valutazione è molto delicata per chi vende ma anche per chi acquista. Farvi affiancare da un perito serio potrebbe consentirvi di strappare uno sconto al venditore. Inoltre fate attenzione alle provvigioni: non c’è nessuna differenza fra una nuda proprietà e un’intermediazione classica, per cui eventuali maggiorazioni sulle provvigioni dell’agenzia sono da considerarsi totalmente ingiustificate.

In conclusione, il vostro investimento sarà tanto più vantaggioso quanto più vi affiderete a professionisti seri il cui scopo principale è la soddisfazione del cliente: l’affidabilità dell’agenzia immobiliare sarà fondamentale per assicurarvi la giusta tutela e un risultato migliore.

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